똘똘한 한채의 시대도 끝났다! (by 이승현X신사임당)

www.youtube.com/watch?v=wLrZjYRa7OA&t=830s

이승현 회계사님

 - 나라감정평가법인 고문세무사, 삼일회계법인, 고려대 경영학 학사

 

※ 요약

1. 내년부터 장기보유특별공제 요건이 더 강화된다.(거주 10년 + 보유 10년 = 장특공제 80%)

2. 내년부턴 다주택자 기존주택 처분하고 1주택자가 되면 1주택자가 된 시점부터 보유기간 재산정

3. 내년부터 분양권도 양도세 중과세 판단할 때 주택수에 포함

결론 : 똘똘한 한채의 시대 끝났다. 세법 모르고 부동산으로 돈 벌수 없다.

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1. 장기보유특별공제 요건 강화

기존에는 1세대 1주택은 양도세 없었다. 

고가주택에 한해서만 9억원 초과부분에 과세를 하지만 오랫동안 보유하면 장기보유특별공제가 있어 실질 부담이 크지 않았다. 1세대 1주택은 최대 80%!!!(10년 보유시)

* 양도소득세 계산구조 및 일반세율 (고가주택) 1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취.등록세,중개수수료) = 전체양도차익 전체 양도차익 ×[ (양도가액-9억) / 양도가액] = 9억초과 양도차익 2) 9억초과 양도차익 - 9억초과 장기보유특별공제 = 양도소득금액 ( 9억초과 장기보유특별공제 = 전체양도차익 × 적용율 ×[ (양도가-9억)/양도가액 )] ※ 장기보유특별공제율 3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준 4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액 5) 산출세액= 자진납부할 세액 [기본세율 적용자산 산출세액 속산표] 과세표준 → 과세표준 × 세율 - 누진공제 = 산출세액 1,200만원 이하 → 과세표준 × 6% 4,600만원 이하 → 과세표준 × 15% - 108만원 8,800만원 이하 → 과세표준 × 24% - 522만원 1억5천만원 이하 → 과세표준 × 35% - 1,490만원 3억원 이하 → 과세표준 × 38% - 1,940만원 5억원 이하 → 과세표준 × 40% - 2,540만원 5억원 초과 → 과세표준 × 42% - 3,540만원

작년(2019년)까지는 거주하지 않아도 10년 이상 보유하면 80%까지 공제가 가능했다.

올해(2020년)부터는 거주를 2년은 해야지 빼준다.

그래서 작년말에 장기보유특별공제 물건이라고 해서 "연말까지(2019년) 잔금 치르면 얼마 빼줄게~"하는 물건이 있었다.

그런데 이런 장기보유특별공제에 대해서도 과도하다는 비판이 있어 내년부터는 더 강화된다.

지금은 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유하면 80%

내년(2020.01.01)부터는 보유와 거주를 나눠서 1년당 보유 4%, 거주 4%

예시) 거주 2년, 보유 10년의 경우, 2020년에 팔면 장특 공제 80% 받을수 있지만

        2021년에 팔면 거주 공제는 3년 이상이어야 1년당 4%, 그래서 보유 10년 40%만 받을수 있음

 

최근 고가주택을 보유하신 분들이 임대만 주다가 직접 거주로 들어가서 사는 이유가 여기 있었다.

신사임당의 말처럼 똘똘한 한채를 겨냥한 규제라고 보인다.

80% 공제를 다받으려면 10년 거주해야 되는데 결국엔 고가주택에 대한 투자수익에 세금을 제대로 때리겠다는 것이다.

투자수익이 줄어드니 강남 집값 하락의 원인이 될 수 있다.

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2. 다주택자 유의사항

3채를 보유한 다주택자의 경우 2채를 먼저 팔고(물론 양도세를 내고) 남은 한채에 대해서는 1주택자로 적용되기 때문에 비과세 요건이 된다.

하지만 내년부터는 기존 주택을 팔고 1주택자가 되면 1주택자가 된 날부터 보유기간을 산정!

결국 나머지 주택을 팔고 1주택자가 된 날부터 다시 2년을 보유해야 된다. 

양도세는 항상 파는 시점의 세법을 적용하게 되어 있다고 한다.

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3. 분양권도 양도세 중과세 판단시 주택수에 산입

분양권은 주택이 아니라는게 세법의 입장.

기존에 주택이 2채에 분양권 1개, 주택을 팔때 2주택자로 양도세

내년부터는 

예) 집이 두채(일시적 1세대 2주택), 분양권도 하나 있는 경우

올해에는 팔때 비과세 때는 분양권이 주택수에 포함 안된다(올해 내년 동일)

9억원 초과부분은 중과세 판단을 따로 한다.

올해는 상관이 없다. 9억원 초과도 일반 세율로 적용.

내년에는 9억원 초과부분은 중과세를 따지는데 분양권은 주택수에 포함(3주택자로 계산)

9억원 초과부분에 대해서는 20% 중과세.

똘똘한 한채를 잡으려고 나온거네!

그러니까 지방이 또 오르고,,,,

똘똘한 한채의 시대도 이렇게 저무네요.

세금을 모르면 부동산으로 돈 벌기 어렵다.

진짜 선수라서 뭐가 나오면 행간을 다 파악하는 정도가 아니라면 이젠 어렵다.

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부동산 절세 완전정복