한국자산관리연구원 원장 고종완 원장이 땅집고tv 인터뷰로 현재 부동산 시장에 대해서 이야기 했습니다.
저도 예전에 이분 강연을 들은 적이 있는데요.
지금 찾아보니 코로나발 경제위기가 시작되기도 전인 2019년말에 "상승랠리 마감...지금이 고점 가능성"이라는 제목으로
인터뷰를 한 내용도 있네요.
http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4063384
[주택시장전망-③] 고종완 "상승랠리 마감…지금이 고점 가능성" - 연합인포맥스
*그림*(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 고종완 한국자산관리연구원장은 10년주기설과 벌집순환모형을 들어 내년 서울 주택시장이 안정 국면에 들어갈 것으로 전망했다.서울 주택시장은 올해 고점을 지나는 데...
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2020년 1월에 김학렬 소장의 인터뷰도 그렇고 코로나 사태 이전에 부동산 전문가들은 이미 부동산 시장의 전환을
어느정도는 예상한것 같습니다. 전문가가 괜히 전문가는 아닌것 같네요.
▶ 김학렬 소장 관련글 : https://sspiao.tistory.com/68
경제불황기, 집 사야하나?
땅집고 김학렬 인터뷰 https://www.youtube.com/channel/UCFhF5oooL5ugxHKvTxBD75Q 땅집고 ‘땅집고’는 조선일보가 만든 국내 1위의 ‘부동산 종합 플랫폼’입니다. 부동산·건축&midd..
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1. 과천 집값 하락, 과천 고평가?
이번 인터뷰 영상을 보면서 최근 부동산까페의 주요 이슈 중 하나인 과천 집값 하락에 대한 논쟁이 떠올랐다.
최근 과천은 전세값과 매매가격이 동시에 하락하고 있는데, 이 현상에 대해서 '그동안 고평가였다', '신천지의 본거지이다', '애초에 말도 안되는 가격에 거래되었다' 등의 지역 깎아내리기식의 평가가 있습니다.
말과 글이 무서운게 진실이 어떠한지와는 무관하게 어딘가에 적혀있거나 누가 그렇게 말하면 괜히 객관적 사실인 것처럼 받아들이는 사람들이 있다는 것입니다.
제가 느낀 과천은 깨끗하고 조용하고 유해시설도 없는데다가 서울에서도 가까운 도시였는데요.
그럼 왜 과천 부동산 가격이 이렇게 하락하는 것일까요?
2. 부동산 가격도 선입선출식? 먼저 올랐으면 먼저 빠져야!
회계용어로도 많이 쓰이는 선입선출방식(First-in first-out)이 부동산 가격에도 적용되는 것 같습니다.
오를때도 선도시장인 강남부터 시작해서 서울 및 수도권으로 확산되는 것처럼
내릴때도 강남부터 시작되어서 그 영향이 점차 퍼진다는 것이죠.
최근에 강남 부동산 가격 하락세는 기사에서도 많이 보셨죠?
2억 뚝, 4억 뚝... 강남 급매 넘어 급급매 등장
여당이 4·15 총선에서 압승하면서 서울 강남권 아파트 단지에서 기존 거래 가격보다 수억원 낮은 ‘급매물’이 쏟아지고 있다. 투자 수요가 많은..
news.chosun.com
제가 하는 이야기가 아니고 고종완 원장이 하는 이야기니까 좀 더 신뢰가 가죠?
저는 이런 차원에서 과천 집값 하락을 이해했습니다.
강남부터 시작되는 집값 하락이 꼭 강남이라는 지역에 해당해야 먼저 하락된다기 보다는,
이미 많이 올라있고 먼저 오른 지역이 떨어질때도 먼저 떨어지고 낙폭도 크다는 것이죠.
그렇기 때문에 타지역에서 과천을 폄하하는 식의 발언을 하시는 것은 보기에도 좀 그렇고,
가까운 미래에는 본인 지역도 같은 상황을 겪을 가능성이 크다는 점을 생각하셔야 할것 같습니다.
3. 고종완 원장의 집값 예측 및 근거!
고종완 원장은 현재의 부동산 시장 침체 상황이 일시적인 현상이 아니라고 진단했습니다.
전문가들중에 V자형 또는 U자형 반등을 예상하는 분들도 있지만 고종완 원장은 L자형 침체를 전망했습니다.
다양한 이론과 분석툴로 전망을 했겠지만, 부동산 시장을 예측할 수 있는 7가지 지표를 소개했습니다.
'천기누설'이라고도 표현했습니다.
1. 거래량
거래량 변하면 1~2분기내 가격 영향을 준다.
2020년 1분기 서울은 46.8%, 강남3구는 70% 이상 거래량 급감!
빠르면 하반기 이후 집값 본격적으로 하락!(지금은 본격적 하락 국면이 아니라는 말)
2. 경제성장률
경제성장률과 부동산 가격은 동행한다. 경제침체 국면에서 부동산만 호황일수는 없다.
3. 집값 흐름의 풍향계 '강남'
경험칙으로 검증된 사실.
현재 강남 재건축 급락, 거래절벽!
오를때도 먼저, 내릴때도 먼저!
4. 경매시장
경기침체에 더욱 민감한 것은 상가
현재 상가 경매건수 급증
경매매물도 증가!
5. 구매심리 약화
지금까지는 매도자 우위시장
최근 국민은행, 한국감정원 자료를 보면 매수자 우위로 바뀌고 있어
연결해서 볼것이 주택구입부담지수 증가
대출도 막힌 상태에서 집 사기 어려워짐
6. 환율 변동
환율이 오르면 달러 기준 한국 부동산 가격이 싸졌다.
7. 글로벌 부동산 시장 동향
글로벌 부동산 코로나발 경제침체로 상업용 부동산 30~40% 폭락
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