주택임대차보호법에서 정한 대항력과 우선변제권

31개 조항으로 이루어진 주택임대차보호법은 국민 주거 안정을 보장하기 위해 만들어진 법령으로,

복잡한 법률용어가 난무하지만 결국 대항력과 우선변제권이 핵심이라고 할 수 있습니다.

세입자 뿐만 아니라 임대인의 입장에서도 대출과 전세금반환채무 등 권리의무 관계에 중요한 내용을 다루고 있기 때문에 확실히 숙지하는 것이 좋습니다.

왜 전세 들어갈때 계약서에 확정일자를 받아두고 전입신고를 바로 해야 한다고 하는지

막연하게만 그런가보다 하지말고 확실히 알아두면 좋겠죠?

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1. 대항력

주택임대차보호법 제3조 ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

대항력이 무엇인지, 어떻게 하면 대항력이 인정되는지가 여기에 바로 나오네요!

대항력은 여기 나온것처럼 "제3자에 대하여 생기는 효력"입니다.

임차인 입장에서 임대인(양도인)이 부동산을 임대차기간 중간에 매매하는 경우에 새로운 임대인(양수인)에게도

임차계약에 따른 지위를 주장할 수 있는 것이죠.

그 요건은 바로 "주택의 인도"와 "주민등록"입니다!

주택의 인도는 쉽게 말해서 주택을 넘기는 것이고요 주민등록은 전입신고를 하면 완성됩니다.

그래서 전세 들어갈때 바로 전입신고를 하라고 하는 것입니다.

그럼 확정일자는 왜 받으라고 할까요?

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2. 우선변제권

주택임대차보호법 제3조의2 ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

바로 우선변제권을 갖기 위해서입니다!

이 조항은 길고 좀 복잡한데요.

먼저 우선변제권이 무엇인지 여기에 나와있네요.

"경매 또는 공매에서 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리"입니다.

임대인의 채무 문제로 주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우가 있는데요.

경매나 공매 절차에서 팔리는 가격(환가대금)에서 임차인의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인 것이죠.

중요한 권리라는 건 다들 아시겠죠?

어떻게 해야 이 권리가 생기는지도 여기에 써 있습니다.

즉, 먼저 다루었던 "대항요건(인도와 전입신고)+임대차계약서에 확정일자"입니다.

요새는 부동산중개소를 통해서 계약하면 확정일자는 알아서 받아주고,

임차인은 주민센터나 인터넷으로 전입신고만 하면 되는것으로 알고 있어요.

 

이제 왜 전입신고와 확정일자가 중요한지 아시겠죠?

전재산이라고도 할 수 있는 목돈이기 때문에 신중에 신중을 기해도 아깝지 않습니다!

주택임대차보호법 전문은 파일로 첨부합니다!

 

주택임대차보호법(15791).hwp

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