과천 지식정보타운 분양, 거주의무 기간 적용 여부

과천 지식정보타운의 분양 일정이 다가오고 있습니다.

한국경제, 보도자료(2020.09.09.)

특히 S4 푸르지오 어울림 라비엔오의 경우에는 건물은 벌써 거의 지어진 상태죠.

▶ S4 푸르지오 어울림 라비엔오 현장스케치 sspiao.tistory.com/161?category=842937

과천지식정보타운(지정타) S4 푸르지오 어울림 라비엔오 현장

그렇다면 S4의 경우에는 빠르면 2021년 6월에 입주가 가능하다고 보아야 하는데요.

10월에 입주자 모집공고를 하고 당첨자 결정이 되어 11월에 계약 체결이 된다고 보면

2020년 11월부터 2021년 6월까지 계약금, 중도금, 잔금을 모두 완납해야 하는 일정이 됩니다.

 

2020년 7월에 분양한 S6 벨라르테의 경우

84㎡는 8억원(799백만원), 99㎡는 9억 4천만원 가량으로 분양가가 산정되었습니다.

▶ S6 벨라르테 모집공고문 sspiao.tistory.com/107?category=842937

과천 푸르지오 벨라르테 입주자모집공고!(파일첨부)

S6보다 입지면에서 약간 우위에 있다고 보이는 S4는

S6보다 약간 높은 수준에서 분양가가 결정될 것으로 보이는데요.

84㎡는 8억원대(9억 미만), 그보다 넓은 평형대는 9억을 초과하겠죠.

그리고 아시다시피 분양가가 9억을 넘게되면 중도금 대출이 불가합니다.

S4에 당첨되면 짧으면 7개월 길면 1년 이내에 분양대금을 납부해야 하는 상황입니다.

구분	분양가(예시)	중도금 대출	자체 조달(현금, 신용대출 등)
84㎡	8억 5천만원	3억 4천만원	5억 1천만원
84㎡ 초과	10억원	0원	10억원

그렇다면 전세를 주면 되지 않을까 하는 생각이 듭니다.

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과천 지식정보타운 분양건에 대해서

거주의무 기간이 있다 없다 논란이 있는것 같습니다.

최근에 너무 많이 바뀐 부동산정책의 영향이 크죠.

 

1. 공공분양인지 

가장 먼저는 공공분양인지 민간분양인지를 구분해야 합니다.

적용법령이 다르거든요.

공공분양은 공공주택 특별법이 적용됩니다.

공공분양 주택은 분양가가 인근 매매가격의 80% 보다 저렴하면 5년간 거주의무 기간이 있습니다.

아래 공공주택특별법과 시행령을 참조하세요.

공공주택특별법
제49조의5(공공분양주택 입주예정자의 입주의무 등) ① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 한한다) 등에서의 공공분양주택 중 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)를 취득한 자(상속받은 자는 제외한다. 이하 "입주예정자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일(이하 "입주의무기간"이라 한다) 이내에 입주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니하며, 제49조의6제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우에는 해당 입주 의무가 없어진 것으로 본다. 
제49조의6(공공분양주택 입주자의 거주의무 등)
 ① 제49조의5제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 "입주자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.

공공주택특별법 시행령
제49조(공공분양주택 입주자로 선정된 자의 거주의무기간 등) ① 법 제49조의5제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 주택의 최초 입주가능일부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다)에 도달한 때를 말한다.
1. 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 100분의 80 미만인 주택: 5년
2. 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 100분의 80 이상 100분의 100 미만인 주택: 3년

 

2. 수도권의 분양가상한제 적용 주택인지

공공분양이 아니더라도 수도권의 분양가상한제가 적용되는 주택은 거주의무 기간이 있습니다.

여기에서 많이 헷갈리실 수 있는데

분양가상한제 적용 주택의 거주의무 기간은 주택법 개정으로 새로 생긴 규제입니다.

그리고 이 개정법안의 시행일은 2021년 2월 19일입니다.

따라서 민간분양의 경우에는

입주자모집 승인 신청일이 2021년 2월 19일 이후인 분양가상한제 적용 주택에만

거주의무 기간이 적용되는 것입니다.

개정 주택법(2021년 2월 19일 시행) 조항은 다음과 같습니다.

주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무 등) ① 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 "거주의무자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다.

부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무 및 주택의 전매행위 제한 등에 관한 적용례) 제57조의2, 제57조의3 및 제64조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 입주자모집 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자 모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.

 

3. 적용례

이렇게 설명해놓으면 복잡하고 이해가 어려울수도 있겠네요.

그래서 과천지식정보타운의 공공분양인 제이드자이와 민간분양 벨라르테를 비교해보겠습니다.

구분	제이드자이(S9)	벨라르테(S6)
방식	공공분양	민간분양
거주의무	5년 (공공주택 특별법)	없음
분양권 전매 제한	10년 (주택법)	10년 (주택법)

제이드자이 입주자모집공고문

벨라르테 입주자모집공고문

4. 유의사항

6.17 부동산 대책으로 규제지역내 주택구입용 담보대출을 받는 경우 6개월내 전입의무가 있습니다.

 - 규제지역내 주택담보대출 취급시 전입, 처분 요건 강화
  <무주택자> 투기지역,투기과열지구,조정대상지역내 주택구입용 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 무관하게 6개월내 전입 의무
  <1주택자> 투기지역,투기과열지구,조정대상지역내 주택구입용 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무

(6.17부동산대책 : sspiao.tistory.com/99)

617부동산대책 - 국토교통부 (원문 포함)