미분양관리지역! 이정도는 알아야

HUG가 매월 공고! 왜?

최근 몇년간 부동산 활황기로 "미분양"이라는 말은 옛날 이야기로만 생각되기도 하는데요.

주택도시보증공사(HUG)에서 매월말 미분양관리지역을 선정하여 공고한다는 사실을 알고 계셨나요?

HUG에서는 하는 주요 역할 중에 분양보증이 있는데요.

얼마전에 둔촌주공재건축 조합과 HUG가 분양가 때문에 시끄러웠죠?

제가 HUG 홈페이지에 접수된 둔촌주공 분양보증 신청 내용도 캡쳐해서 게시했고요.

(못보신 분은 아래 https://sspiao.tistory.com/23참조 하세요)

둔촌주공! 분양가 3550만원으로 분양보증 신청!

다시 본론으로 돌아와서,,,

HUG에서 분양보증을 하는데 이 분양보증이라는게

"사업주체가 부도 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없는 경우"에 분양계약자에게 "분양 이행하거나 분양계약자가 납부한 계약금 및 중도금을 환급"하는 것입니다.

HUG홈페이지에서 거의 그대로 가져온 설명인데요, 쉽게 말하자면 분양받아서 분양대금을 착실히 냈는데

주택사업을 하는 업체가 부도가 나서 분양을 할 수 없는 상황이 되면 HUG에서 분양까지 책임을 지거나 아니면 분양대금을 다시 돌려주겠다는 것이죠.

 

그러니까 HUG입장에서는 분양보증 수수료를 받고 이 보증을 하면서

사업주체가 부도가 날 경우의 위험과 사업주체가 사업을 포기할 위험을 떠 안아야 하겠죠.

부도가 날 위험이야 사업주체나 시공사를 보고 판단을 할 수 있다고 해도

사업주체가 사업을 포기할 위험은 무엇보다 분양이 잘 되어서 이익이 날 것인가가 관건일 거에요.

수익성이 좋다면 사업을 어떻게든 끌고 가려고 할테니까요.

 

이런 이유로 분양보증을 제공하는 HUG가 미분양관리지역을 선정하여 공고하는게 아닌가 하는 것이 제 생각입니다.

서론이 길었는데요. 그럼 어떤 형식으로 공고되고 현재 미분양관리지역은 어디인지 보시죠.

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35개 미분양관리지역은 어디?

HUG, 2020년 2월말 기준

2020년 2월말 기준으로 수도권에는 5개(경기 양주,평택,화성,안성, 인천 중구), 지방 30개 지역 총 35개 지역이 미분양관리지역으로 선정되었습니다.

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선정기준? 선정되면?

미분양관리지역은 미분양 주택수가 500세대 이상인 시․군․구에서 아래에 해당하는 지역으로 매월말 선정합니다.

구분	범주	선정요건
①	미분양 증가	최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역
②	미분양 해소 저조	가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역 나. 최근 3개월간 미분양세대수가 500세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역
③	미분양 우려	가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시‧도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역   ㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 ㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률보다 10% 이상 감소한 지역   나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역
④	모니터링 필요	1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 후 6개월 미경과 지역 (미분양주택수 500세대 이상 요건을 요하지 않음)

미분양관리지역 내에서 분양보증 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다고 합니다.

사실상 분양보증 발급이 어려워진다고 보면 되겠죠?

 

최근 코로나19로 부동산 시장도 조정에 들어가는게 아니냐는 전문가들의 의견이 많은데요.

3월 31일에 공고될 미분양관리지역과 함께 앞으로 매월 시장 점검차 확인해보는 것도 좋을것 같습니다.

 

제42차 미분양관리지역 선정공고_20200228.hwp

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