양도세 비과세 요건에서의 "취득일"

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비과세 요건

 1. "2년이상 보유" 언제부터 기산?

 2. "'17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택" 언제가 취득 시점인가?

 

결국 두가지 문제 모두 "취득시점"이 언제인가의 문제!

 

[우병탁의 절세통통(㪌通)]분양 아파트, 잔금 치르고 2년 되면 비과세 (donga.com)

일반적인 경우 부동산을 취득한 것으로 보는 시기는 소유권이전등기일(매매의 경우엔 등기접수일)과 잔금일 중 빠른 날이다. 그러나 분양 받은 아파트는 잔금이 먼저 지급되고 그 뒤에 소유권이전등기가 이뤄진다. 이때는 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날이 아니라 아파트가 완성된 날에 취득한 것으로 본다. 이때 완성의 의미는 준공검사 후 사용승인일 또는 임시사용승인일을 말한다. 만약 분양 받은 아파트가 준공된 뒤 잔금을 지급했다면 잔금일에 취득한 것으로 본다.

 

분양 아파트는 대개 소유권 보존등기가 나중에 일어난다. 경우에 따라선 집이 다 지어지고 잔금을 지급한 후 거주한 지 몇 년이 지날 때까지 보존등기가 지연되는 경우도 있다. 도로부지로 기부채납하기로 한 사업승인의 조건을 충족하지 못해 준공승인이 나지 않거나 옹벽 등 안전에 대한 위험으로 인한 경우가 그렇다. 또 재개발 지역에서는 소유권에 대한 소송이 진행될 때 역시 보존등기가 늦어지는 경우가 있다. 이런 경우 실제론 잔금을 치르고 입주해서 살고 있는데도 보유 기간으로 인정받지 못하는 모순이 발생한다. 잔금일과 준공일 중 늦은 날을 취득일로 보기 때문이다.

따라서 이 경우에는 준공일이 잔금일로부터 2년이 경과했을 때 예외적으로 2년 이상 보유한 것으로 인정해준다. 분양 받은 아파트의 경우 소유권 이전 등기일로부터 2년이 안 된 경우에도 잔금일로부터 만으로 2년이 지났다면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다는 뜻이다. 물론 임시사용승인이나 사용승인이 나서 이미 사용하고 있다는 것이 전제돼야 한다.

 

주의해야 할 점은 양도세 등 소득세법상의 취득시기와 취득세 등 지방세법상의 취득시기는 다르다는 점이다. 취득세를 부과하기 위한 취득시기는 분양권의 취득시점과 지역, 분양권 및 소유 주택의 수와 준공 등의 시점에 따라 다르게 취급되므로 양도세와 별개로 판단해야 한다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장

([우병탁의 절세통통(㪌通)]분양 아파트, 잔금 치르고 2년 되면 비과세 (donga.com))