등록임대주택 임대보증금 보증 의무화의 문제점

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민간임대주택 임대보증금 보증 의무화

정부(국토교통부)는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화를 추진하고 있습니다.

관련 법령인 개정 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)이 2020년 8월 18일부터 시행되면서

2020년 8월 18일 이후부터 신규 등록하는 임대주택은 보증보험 가입이 의무화되었습니다.

 

임대인들의 반대에도 불구하고 급하게 추진하는 제도이다보니

적용상의 문제점이 적지 않습니다.

 

여기서는 지금까지 가시화된 가장 큰 문제점 두가지에 대해 이야기해보겠습니다.

 

1. 부당한 비용 부담

비용 부담은 이미 언론에서도 많이 지적되고 있습니다.

먼저 보증수수료 먼저 생각해보면

신용등급과 LTV비율에 따라 차이가 있지만 

임대보증금 보증을 취급하는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)의 보증수수료는 다음과 같습니다.

구 분	HUG	SGI
보증료율	0.099~0.876%	0.260~1.046%
(예시1) 임대보증금 1억 가입(1년)	99,000원~876,000원	260,000원~1,046,000원
(예시2) 임대보증금 2억 가입(2년)	396,000원~3,504,000원	1,040,000원~4,184,000원

( * 단, 민특법 시행령 제40조에 따라 보증수수료의 75%는 임대사업자가, 25%는 임차인이 부담하게 됩니다.)

 

보증수수료라는 없던 비용 부담이 생긴것도 억울한데,

감정평가수수료도 부담해야 합니다.

심지어 1년치 보증수수료보다도 비쌀것으로 예상됩니다.

감정평가가 필요한 이유는 현행 법령상 임대보증금 보증 가입 시 적용되는 부채비율 계산을 위해 필요한 주택가격이

감정평가액(보증신청일 기준 2년 이내 감정평가)을 기준으로 하기 때문입니다.

감정평가 수수료는 최저 20만원이고, 감정평가액에 따라 0.01~0.11%를 내야한다. 감정평가액이 8억원이면 96만5000원이다. 감정평가 수수료가 임대보증금 보증료보다 더 많은 것이다. 감정평가액 8억원 주택의 임대보증금이 5억원이라고 하면 보증료가 최저 37만1250원이다.   [출처: 중앙일보] "보증료 37만원인데 수수료 97만원" 황당한 임대보증금 보증

다른 블로그에서 2억원대 오피스텔의 감정평가 수수료가 55만원 가량이라고 보았는데요.

그럼 위에 표에 감정평가 수수료까지 감안하면,

구 분	HUG	SGI
보증수수료 (1억, 1년 가입기준)	99,000원~876,000원	260,000원~1,046,000원
감정평가수수료	550,000원	550,000원
합 계	649,000원~1,426,000원	810,000원~1,596,000원

( * 단, 민특법 시행령 제40조에 따라 보증수수료의 75%는 임대사업자가, 25%는 임차인이 부담하게 됩니다.)

 

보증을 의무화 했는데, 보증 수수료보다 감정평가수수료 지출이 더 큰 아이러니한 상황이 발생합니다.

이번 법령 개정전에 임대보증금 보증의 가입 대상은 단지를 통으로 임대하는 경우였습니다.

그래서 감정평가수수료가 전체 보증수수료에 비하면 아주 작은 비중에 불과했지만,

이렇게 각 세대별로 가입을 하게 하고서는 감정평가를 그대로 받게 하니까 이런 이상한 상황이 발생하는 겁니다.

 

국토부도 문제성을 이제서야 인식하고 "반박자료"라고 냈는데요.

[설명] 정부는 등록임대사업자의 임대보증금 보증가입 관련 부담 완화를 위한 제도 개선을 추진하고 있습니다.
현행 법령상 임대보증금 보증 가입 시 적용되는 부채비율 계산을 위해 필요한 주택가격은 감정평가액을 기준으로 하고 있으나, 임대사업자의 감정평가 수수료 부담 경감 및 원활한 가입 지원을 위해｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공시가격(공시가격이 없는 경우 국세청장이 산정·고시하는 기준시가)도 주택가격으로 활용할 수 있도록 제도 개선을 추진 중입니다.

문제는 저 제도 개선이 민특법 시행령 개정이 되어야 하는건데 2020년 12월 10일 시행이 된다고 합니다.

그럼 8월 18일부터 12월 9일까지 등록하는 임대사업자분들만 억울하게 감정평가수수료를 부담하게 되는 거고요.

 

2. 절차의 문제 (중복되는 심사 절차)

이 문제는 아직 많이 드러나지는 않았지만,

개인적으로는 문제가 있다고 보는 부분입니다.

민특법에 따라 임대사업자의 등록권자인 지자체장은 임대사업자 신청인의 신용도와

신청 임대주택의 부채비율 등을 고려해서 임대보증금 보증 가입이 어려울 것이라고 판단되면

임대주택 등록신청을 거부할 수 있습니다.

제5조(임대사업자의 등록)
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다.  <신설 2020. 8. 18.>
1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

여기까지는 좋습니다.

문제는, 지자체장이 신용도나 부채비율을 따져보고 임대보증금 보증 가입이 가능하다고 판단해서

등록신청을 받아주었음에도

보증서 발급기관인 HUG나 SGI에서 발급을 거절하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.

HUG와 SGI에 문의한 결과 지자체에서 심사에 통과되었다고 하더라도

보증기관에서는 발급을 거절할 수 있다고 답변을 받았는데요.

만약 지자체에서 임대주택 등록신청을 받아서 임대사업 등록을 했음에도

보증기관에서 보증서 발급이 거절되면 어떻게 될까요?

제65조(벌칙) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자

이런 상황이 발생할 수 있다는 것도 문제이지만,

왜, 임대사업자란 이유만으로, 본인을 위한 보험이 아닌 임차인을 위한 보험을 가입하기 위하여

번거로운 심사 절차를 두번이나 거쳐야 하는 것입니까?

 

개인적으로는 지자체에 등록 신청을 하고, 지자체의 기준에 적합한 경우에는 

임대사업자가 별도로 보증기관에 의뢰하지 않아도

지자체에서 자체적으로 보증기관에 의뢰하여 자동으로 보증서가 발급되는 절차가 필요하다고 생각합니다.

비용부담도 억울한데 시간과 노력을 불필요한 절차에 소모하게 하면 안되겠습니다.