민간임대주택 임대보증금 보증 의무화

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전세보증보험 VS 임대보증보험, 뭐가 다를까?

안그래도 어려운데 점점 어렵게 변하는게 부동산 관련 법령과 규제인것 같습니다.

어렵다고, 이해가 안된다고 불평할수도 있지만

어려워질수록 끝까지 공부하고 이해하는 사람이 적어지고, 경쟁자가 줄어든다고 생각하시면

정신 건강에도 좋고 풍요로운 미래를 준비하실수 있을거라고 생각됩니다.

 

민간임대주택특별법 개정, 국토교통부

 

여느때와 같이, 국토교통부의 구호는 좋습니다.

"등록임대주택, 보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주 보장된다!"

임차인을 보호하기 위한 제도적 장치를 마련한다는 것인데,

아무리 좋은 취지라 하더라도 준비가 덜된 조급한 시행이 아닌가라는 생각이 듭니다.

등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 ’94년 도입되었으며, 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적의무*를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영해 왔다.

* 공적의무 : 최소임대의무기간 준수(4 · 8년), 임대료 증액제한(5% 이내), 계약 해지 및 재계약 거절금지, 임대차계약 신고, 표준임대차계약서 사용 등

[임대사업자의 공적의무 강화]를 목적으로 

① 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년)

② 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화

③ 지자체장의 등록임대 관리 권한 강화

조치가 시행됩니다.

 

그럼 임대사업자 임대보증금 보증가입에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

② 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화
  - 등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정 없이 안심하고 살 수 있도록 앞으로는 모든* 등록임대주택에
    대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.
    * (기존) 건설임대 전부, 매입임대 일부(동일단지 통 매입, 100세대이상)만 해당
  - 이중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을
    고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는경우부터 적용된다.
    * 임대보증금 보증 가입 문의 : 주택도시보증공사 또는 SGI서울보증

 

200811(11시이후)등록임대주택_보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주 보장된다(민간임대정책과).pdf

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1. 보증대상

 

민간임대주택특별법, 개정전후

 

먼저 민간임대주택이 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분된다는 것을 알아야하겠습니다.

법에서 정한 개념 정의를 보겠습니다.

- 민간임대주택 : 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
- 민간건설임대주택 : ① 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택, ②「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
- 민간매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택

법령 개정 전후를 보시면 알겠지만,

민간건설임대주택은 개정전에도 이미 임대보증금 보증 대상이었기 때문에 법 개정으로 바뀐점이 없습니다.

개정으로 바뀐점은 일반적인 개인이 임대사업자로 임대하는 민간임대주택도 모두 보증 대상이 된다는 점입니다.

 

2. 보증대상액

민간임대주택법 제49조(임대보증금에 대한 보증)
② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다. <개정 2017. 1. 17.>
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. <개정 2019. 4. 23.>
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
4. 그 밖에 제1호에서 제3호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

민간임대주택법 시행령 제39조(보증대상액) ② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 같은 법 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법으로 한다.

예외의 경우가 있지만 임대보증금 전액이 원칙이라고 보시면 되겠습니다.

 

3. 보증의 가입기간

민간임대주택법 제49조(임대보증금에 대한 보증)
④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 임대의무기간이 종료되는 날(임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다. <개정 2017. 1. 17., 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.>
1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)
2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일
3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일

 

4. 보증수수료의 납부방법

민간임대주택법 시행령 
제40조(보증수수료의 납부방법 등) 법 제49조제6항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 7. 11.>
1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.
2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.
3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것

 

5. 보증서 발급

HUG와 SGI에서는 아직까지도 내부 지침이 내려오지 않았다고 합니다.

국토부 자료에서는 보증기관에 문의하라고 되어 있는데 사전 조율이 되지는 않았나봅니다.

소관 지자체에서는 국토부에서 세부 지침이 나오지 않았다고 하고....

아래와 같이 시장·군수·구청장은 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 임대사업자 등록 신청을 거부할 수 있으므로, 해당 지자체에서 가입 여부를 먼저 판단하고 보증기관에서는 이를 근거로 수수료를 수취하여 보증서를 발급할 것으로 보입니다.

민간임대주택법 제5조(임대사업자의 등록) ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다. <신설 2020. 8. 18.>

1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

 

6. 이슈사항 : 감정평가비용(수수료) 누가 부담?

현재 민간임대특별법 시행령에 따르면 보증가입시 기준 주택가격은 감정평가액으로 한정되어 있습니다.

감정평가액이 있으려면 감정평가사에 비용을 지불하고 감정을 받아야 한다는 것인데요.

임대인 입장에서는 보증 수수료도 지불하고 감정평가 수수료도 지불하게 되는 상황이 됩니다.

이런 문제점이 제기되자 국토부에서는 시행령을 다시 개정하겠다는 입장입니다.

현행 전세보증보험에서도 주택가격을 KB시세 자료나 공시가격을 참조하는데

민간임대보증에 대해서만 감정평가액을 고수할 필요가 없다고 보입니다.

www.asiae.co.kr/article/2020081912485525294

임대 보증보험 가입 때 감정평가 안받아도 돼…국토부 "시행령 개정"

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전세보증보험 VS 임대보증보험, 뭐가 다를까?