세대주 변경, 은행에 물어봐야할까?

아파트 청약을 위해 많은 분들이 '세대주' 전략에 고심이 많습니다.

특히 전세를 살고 있는데 본인 명의로 청약을 할 수 없어,

부득이하게 배우자 명의로 청약을 넣어야 한다면,

배우자를 세대주로 바꿔야 하겠죠?

(물론 부부 모두 청약통장은 있는 경우를 전제로 합니다.)

별 문제가 없을 것 같은데 사실은 그렇게 간단한 문제는 아닙니다.

특히나 전세자금대출이 들어가 있다면 더 복잡합니다.

은행 몰래 세대주를 바꿨다가

해당 은행에서 세대주 교체 사실을 알고서 대출을 즉시 회수하겠다고 한다면

앞이 깜깜해지겠죠?

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1. 대항력과 우선변제권을 유지하는가?

말은 어렵지만 한마디로 

"전세금을 반환받을 수 있는 권리(순위)에 영향이 없는가?"입니다.

'대항력'이란 말 그대로 다른 사람(임대인이 아니라도)에게 임차인으로서 주장할 수 있는 권리이고

'우선변제권'이란 말 그대로 임차보증금(돈)에 대하여 먼저 받을 수 있는 권리입니다.

주택임대차보호법 상의 대항력과 우선변제권
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

대출을 해준 은행 입장에서는 임차인이 중간에 쫓겨나든 말든 상관은 없지만

대출금이 제대로 회수될 것인지가 제일 중요한 문제죠.

그래서 임차인이 돈을 먼저 받을 권리에 영향이 없다면 대출을 유지해줘도 문제가 없습니다.

돈을 받을 권리의 요건은 위 주택임대차보호법 제3조의2에 나온것 같이

대항요건(주민등록)과 임대차계약서에 확정일자, 두가지입니다.

임대차계약서에 확정일자는 받아두면 없어지는게 아니니까 문제가 되진 않습니다.

주민등록도 부부간에 전출이 없이 세대주 지위만을 변경하는 것이라면 전혀 문제 되지 않습니다..

그러면 만약 세대주나 세대원의 전출이 있다면 어떻게 될까요?

해당 주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔채

임차인(세대주)만 주민등록을 옮긴 경우라면 문제가 되지 않는다는게 판례의 입장입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다
(출처 : 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

다만 정말 모든 가족이 전출해버린다면 대항력을 상실하고 우선변제권도 상실됨을 유의하셔야겠습니다.

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2. 은행의 전세자금대출에는 문제가 없을까?

판례는 판례이고, 현실은 현실입니다.

무엇이 옳고 정의에 가까운지 모두가 알고 있지만,

이런 문제로 소송까지 휘말리게 되면 옳음을 입증하는데 돈과 시간이 소요됩니다.

결국 사전에 대비하여 문제가 되지 않게 예방하는게 중요합니다.

따라서 아래의 방식으로 처리하시는 것을 추천드립니다.

 

전세자금대출건의 세대주 변경이나 세대주 전출 같은 문제는 

실적에는 도움이 안되면서 업무에 부담이 되는 문제기 때문에,

전화로 문의하면 상담직원에 따라 안된다는 식으로 유도할 가능성이 있습니다.

(상담직원을 연결하는데도 많은 시간이 소요될 것으로 생각되네요)

그렇게 때문에 위의 대항력과 우선변제권 문제를 먼저 설명드린 겁니다.

은행에 문의하실때는 될 수 있으면

전화나 방문보다는 

이메일 상담이나 문의 게시판에 글을 남기는 것을 추천드립니다.

직원 개인의 역량이나 기분에 따라 달라지는 답변이 아니라

은행의 검증된 공식적인 답변을 받을 수 있고,

답변이 기록에 남기 때문에 

정확한 내용으로 기억할 수 있습니다.

게다가 질문이란 형식으로 은행에 통보한 효과도 있죠.

아래와 같은 내용이면 문제 없을 것으로 보입니다.

귀행에 전세자금대출을 이용하고 있습니다.
개인사정으로 세대주를 배우자로 변경하려고 합니다.
세대원의 전출이 없어서 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되지만
혹시 대출 조건에 위배되는지 여부를 알고 싶습니다.

전세자금대출은 대부분 보증사의 보증을 담보로 대출이 실행되기 때문에

은행도 보증사의 상품 지침을 따르는 경우가 많습니다.

대표적인 전세자금대출 보증사인 한국주택금융공사의 경우에는

세대주인 경우에만 보증이 가능하지만

세대원 중 아래에 해당하는 사람을 세대주로 인정하여 보증이 가능합니다.

- 세대주와 동일세대를 이루고 있는 세대원중 다음에 해당하는 자
①배우자
②직계존비속 및 그의 배우자
③세대주 및 배우자의 형제자매
④배우자의 직계존비속 및 그의 배우자
⑤보증신청일로부터 3개월이내 결혼하기로 예정된 자

이렇게 은행에서 답변을 확인하시고 세대주 변경 또는 전출을 결정하시면 되겠습니다.