분양보증과 시공보증

지난 포스팅에서 둔촌주공과 흑석3구역을 다루었죠?

https://sspiao.tistory.com/50

흑석3구역, 분양가 및 분양일정 정보

https://sspiao.tistory.com/23

둔촌주공! 분양가 3550만원으로 분양보증 신청!

분양가상한제가 시행되기 전이니까 지금으로서는 HUG를 통한 분양가 통제가 분양사업의 관건이 되는데요.

둔촌주공과 흑석3구역 조합의 분양보증 신청 여부를 확인하기 위해 HUG의 홈페이지에 접속했지만

원하던 분양보증 내역은 없고 "시공보증"만 확인할 수 있었습니다.

그럼 분양보증은 뭐고 시공보증은 무엇일까요?

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분양보증

왜 재건축조합들은 그렇게 갈등을 겪으면서까지 원하는 분양가를 받지 못하고 HUG의 분양보증을 받아야 하는걸까요?

물론 취지야 분양사업자만 믿고 계약금 중도금을 납부한 수분양자들이 나중에 분양사업자가 파산해서 납부한 계약금과 중도금을 돌려받지 못하는 사태를 방지하기 위한 것이겠지만요.

법적 근거는 주택공급에 관한 규칙 제20조입니다.

제20조(입주자모집 승인 및 통보) ① 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2016. 12. 30., 2019. 11. 1.> 1. 입주자모집공고안 2. 삭제 <2016. 12. 30.> 3. 제15조 및 제17조에 따른 보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자만 제출한다)   제15조(입주자모집 시기) ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2017. 9. 20., 2018. 12. 11.> 1. 주택이 건설되는 대지(법 제15조제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조제10항제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유권을 확보할 것(법 제61조제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하 이 호에서 "매도청구소송"이라 한다) 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받은 경우 나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우 다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 「주택도시기금법 시행령」 제21조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것 가. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사 나. 「보험업법」 제2조제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당한다) 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

결국 수분양자를 보호하기 위해 사업주체가 의무적으로 가입하여야 하는것이 "분양보증"입니다.

사업주체가 수분양자에게 분양대금을 돌려주어야 함에도 못돌려줄때 보증기관인 HUG가 대신 지급하는 것이죠.

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시공보증

시공보증은 시공자(건설업체)가 시공책임을 못하게 되는 경우 주택조합을 보호하기 위한 보증입니다.

보통은 도시 및 주거환경정비법에 따라 시공자가 의무적으로 가입하도록 되어 있습니다.

아래 법령에 시공보증이 무엇인지도 정의해놓았네요.

제82조(시공보증) ① 조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정(제25조에 따른 공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함한다)한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 100분의 50 이하 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다. <개정 2018. 6. 12.> ② 시장ㆍ군수등은 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서의 제출 여부를 확인하여야 한다. 제73조(시공보증) 법 제82조제1항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 총 공사금액의 100분의 30을 말한다.

도시및주거환경정비법 시행령에 따라 총 공사금액의 30%를 시공보증하게 되어 있습니다.

 

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아래와 같이 정리되겠습니다.

구분	분양보증	시공보증
보증대상	「주택법」 제15조에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업 일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우에 한함(도시형생활주택은 50세대, 부대시설 및 복리시설 포함) 1. 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외 2. 건축허가를 받은 주상복합건물의 주택 및 주택외시설과 사업계획승인을 얻은 주상복합건물 중 주택이외의 시설은 주상복합주택분양보증 대상	다음 중 어느 하나의 조합이 시행하는 주택사업 「주택법」에 따른 지역주택조합, 직장주택조합 또는 리모델링주택조합 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합 또는 가로주택정비사업조합 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장재건축정비사업조합이 시행하는 주택건설사업 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업조합
보증책임	주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임짐	시공자가 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 시공을 이행하거나 손해금의 지급책임
보증채권자	입주예정자(분양계약자)	당해 주택사업의 시행자인 주택조합, 정비사업조합 또는 토지등소유자
보증채무자	당해 주택사업의 사업주체	당해 주택사업의 시공자
보증금액	사업주체가 당해 주택사업의 분양계약자로부터 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액	「도시 및 주거환경정비법」 제82조 및 동법시행령 제73조의 규정에 따라 보증채무자와 보증채권자가 협의하여 신청한 금액 (다만, 각종 대여금, 착공 전에 소요되는 철거공사비ㆍ철거공사 폐기물 처리비용, 그 밖에 조합이 부담하는 사업경비는 제외)
보증기간	당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일부터 건물소유권보존등기일(사용검사 포함)까지	착공 신고일부터 사용검사일까지(다만, 시공자가 공사이행의무를 완료하였으나, 보증채권자의 귀책사유로 사용검사를 받지 못하는 경우에는 건축시설 전부에 대한 임시사용승인일 또는 동별사용검사일까지로 함)

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예시

2019년 분양한 이수 푸르지오더프레티움(이름 어렵습니다ㅠ)입니다.

보증내용에 첫번째 보이는 것이 "시공보증"이고요, 두번째 "분양보증"이 나와있습니다.

일반분양 다 완료된 사업이기 때문에 두가지가 다 조회되는 것이고요.

특히 주택분양보증 보증세대 153고 보증금액 864억원을 대충 조합해보면 분양가가 얼마 정도였는지도 추론해볼수 있겠습니다.(물론 이미 분양이 완료된 현장이라 아무 의미는 없습니다)

 

오늘은 이렇게 분양보증과 시공보증에 대해서 알아보았습니다~